Comprare casa, firmare il rogito e non ricevere immediatamente le chiavi può sembrare una contraddizione. In realtà la consegna dell’immobile può essere concordata anche per una data successiva alla stipula, per esempio perché il venditore ha bisogno di alcuni giorni per completare il trasloco o per entrare nella nuova abitazione. La situazione è perfettamente gestibile, ma deve essere regolata con attenzione. Lasciare tutto a un’intesa verbale del tipo “ti consegno le chiavi la settimana prossima” significa esporsi a discussioni che, proprio nei giorni successivi a un acquisto importante, sarebbe meglio evitare.
Il punto fondamentale è distinguere il trasferimento della proprietà dalla consegna materiale dell’immobile. Con il rogito di compravendita può avvenire il trasferimento della proprietà anche se le parti stabiliscono che il venditore continuerà temporaneamente a detenere l’abitazione e consegnerà le chiavi in una data successiva. L’articolo 1476 del Codice civile include tra le principali obbligazioni del venditore quella di consegnare la cosa al compratore, mentre l’articolo 1477 disciplina la consegna della cosa venduta.
La consegna posticipata, quindi, non deve essere gestita come un favore informale. È opportuno precisare nel rogito quando dovrà avvenire, in quali condizioni dovrà trovarsi la casa, chi sosterrà determinate spese durante il periodo intermedio e cosa succederà se il venditore non rispetterà il termine. Nei casi in cui la consegna differita sia già nota prima del rogito, questi aspetti dovrebbero essere affrontati con il notaio prima della firma.
Vediamo come organizzare correttamente una consegna delle chiavi posticipata dopo il rogito, quali clausole valutare e come comportarsi se il giorno stabilito il venditore non libera l’immobile.
Rogito e consegna delle chiavi non devono necessariamente coincidere
Nella compravendita immobiliare ordinaria siamo abituati a immaginare una sequenza molto semplice: si firma il rogito, l’acquirente paga il saldo del prezzo e il venditore consegna le chiavi. È certamente una soluzione frequente e il Consiglio Nazionale del Notariato la descrive come la tradizionale dinamica della compravendita.
Questo non significa però che le parti non possano accordarsi diversamente. Esistono situazioni nelle quali il venditore deve rimanere nell’abitazione ancora per alcuni giorni o settimane. Può avere programmato il proprio trasloco in una data successiva oppure attendere a sua volta la consegna di una nuova casa.
La consegna differita può quindi essere prevista espressamente nell’atto. L’Agenzia delle Entrate ha esaminato anche un caso di compravendita nel quale le parti avevano stabilito che la consegna dell’immobile sarebbe avvenuta entro un determinato numero di giorni successivi al rogito.
Il problema non è quindi il differimento in sé. Il problema nasce quando il differimento non viene regolato in modo preciso.
Perché bisogna indicare una data precisa per la consegna
Una formula vaga come “il venditore consegnerà l’immobile appena possibile” lascia troppo spazio all’incertezza.
È preferibile indicare una data determinata, eventualmente specificando anche l’orario entro il quale dovranno essere consegnate le chiavi.
In questo modo entrambe le parti sanno esattamente quale sia il termine concordato. L’acquirente può organizzare trasloco, attivazione delle utenze, lavori e consegna dei mobili. Il venditore può programmare il rilascio sapendo che dopo quella data non potrà continuare a occupare l’immobile senza conseguenze.
Una data precisa rende inoltre molto più semplice stabilire quando inizi un eventuale ritardo.
Se il rogito viene stipulato il 10 settembre e l’atto stabilisce che l’immobile dovrà essere consegnato libero entro le ore 18 del 20 settembre, non ci sono grandi dubbi. Se invece l’accordo parla genericamente di “qualche giorno”, la situazione diventa inevitabilmente più discutibile.
La consegna differita dovrebbe essere scritta nel rogito
Quando il rinvio è già previsto prima della stipula, è opportuno che venga disciplinato direttamente nell’atto notarile.
Il notaio può aiutare le parti a formulare correttamente l’accordo e a chiarire quali conseguenze intendano collegare alla permanenza temporanea del venditore nell’immobile.
Non bisogna limitarsi a indicare la data. Una clausola ben costruita può precisare che l’immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose, salvo gli arredi o i beni che le parti abbiano espressamente deciso di lasciare.
Può inoltre stabilire le condizioni nelle quali dovrà avvenire la restituzione, la consegna di tutte le chiavi e degli eventuali telecomandi, nonché la gestione delle utenze e delle spese maturate fino al rilascio.
Più l’accordo è preciso, meno sarà necessario interpretarlo successivamente.
Cosa significa consegnare l’immobile libero da persone e cose
Quando si utilizza questa espressione si intende normalmente che, alla data concordata, il venditore deve avere lasciato l’abitazione e rimosso tutti i propri beni che non devono restare nella casa.
Non basta quindi consegnare un mazzo di chiavi se all’interno sono rimasti mobili, scatoloni e oggetti che l’acquirente non aveva accettato di ricevere.
Naturalmente le parti possono stabilire che alcuni arredi rimangano. Una cucina, un armadio su misura o altri beni potrebbero essere inclusi nella vendita o ceduti separatamente. In questo caso conviene identificarli chiaramente.
Al momento della consegna l’acquirente dovrebbe poter prendere concretamente disponibilità della casa senza dover organizzare lo sgombero dei beni del precedente proprietario.
Il Notariato cita proprio l’ipotesi della casa non ancora libera da persone o cose tra le situazioni nelle quali può essere utile predisporre particolari garanzie a tutela dell’acquirente.
Si può trattenere una parte del prezzo fino alla consegna?
Una delle soluzioni che possono essere valutate quando il venditore rimane temporaneamente nell’immobile è collegare il pagamento di una parte delle somme alla consegna effettiva.
Il Consiglio Nazionale del Notariato spiega che il deposito del prezzo presso il notaio può essere utilizzato anche quando la casa è ancora occupata dal venditore. Le parti possono convenire che determinate somme vengano corrisposte al venditore soltanto dopo che l’immobile sia stato consegnato all’acquirente libero da persone e cose.
Non significa che questa soluzione sia automatica o obbligatoria in ogni compravendita con consegna posticipata. Deve essere valutata e organizzata con il notaio prima della stipula.
Dal punto di vista pratico può però costituire una garanzia importante, perché mantiene un interesse economico concreto del venditore a rispettare il termine concordato.
Se la consegna posticipata è già prevista durante la trattativa, conviene quindi parlarne tempestivamente con il notaio anziché affrontare la questione pochi minuti prima della firma.
È possibile prevedere una penale per ogni giorno di ritardo
Un altro strumento frequentemente utilizzato negli accordi contrattuali è la clausola penale.
L’articolo 1382 del Codice civile consente alle parti di stabilire anticipatamente una determinata prestazione dovuta in caso di inadempimento o ritardo. Applicata alla consegna posticipata, la clausola può prevedere, per esempio, un importo dovuto per ogni giorno di ritardo rispetto alla data concordata.
La penale ha un vantaggio pratico evidente: le conseguenze economiche del ritardo vengono definite prima che il problema si verifichi.
Non bisogna però improvvisare l’importo o la formulazione. La clausola deve essere predisposta in modo coerente con il contratto e con l’obiettivo delle parti. Il Codice civile disciplina inoltre gli effetti della penale e la possibilità di una sua riduzione in determinate circostanze.
Se vuoi inserire una penale nel rogito, quindi, concordala preventivamente con il notaio.
Chi paga le utenze nel periodo tra rogito e consegna
È un aspetto apparentemente secondario che può generare discussioni.
Se il venditore continua ad abitare nella casa per dieci o venti giorni dopo la vendita, continuerà probabilmente a consumare energia elettrica, acqua e gas. È quindi opportuno stabilire chi dovrà sostenere questi costi fino alla consegna.
La soluzione può essere indicata nell’accordo e accompagnata dalla lettura dei contatori al momento del rilascio.
Quel giorno è utile fotografare i contatori e annotare le letture nel verbale di consegna. Successivamente potranno essere gestiti voltura, subentro o chiusura dei contratti secondo il tipo di utenza e il fornitore.
Evita di effettuare modifiche ai contratti senza coordinarti con il venditore mentre questo occupa ancora legittimamente l’immobile in base all’accordo. La casa deve continuare a essere utilizzabile fino alla data prevista.
Chi paga le spese condominiali durante il periodo di consegna differita
La questione delle spese condominiali è più articolata e non va risolta semplicemente dicendo che paga chi possiede le chiavi.
Nel rapporto tra venditore e acquirente assumono importanza la data del trasferimento, la natura delle spese, le eventuali delibere condominiali e quanto pattuito tra le parti.
La permanenza temporanea del venditore nell’immobile può rendere opportuno precisare contrattualmente chi sosterrà determinati consumi o costi relativi al periodo compreso tra rogito e consegna.
Per esempio, se esistono contabilizzazioni individuali del riscaldamento o altri consumi collegati all’effettivo utilizzo dell’appartamento, è ragionevole affrontare il tema prima della stipula.
Per le questioni condominiali più complesse conviene coordinarsi con notaio e amministratore, evitando accordi informali difficili da ricostruire mesi dopo.
Chi è responsabile dell’immobile fino alla consegna delle chiavi
Quando proprietà e disponibilità materiale non coincidono temporalmente, diventa importante stabilire chiaramente gli obblighi del venditore nel periodo intermedio.
Il venditore che continua a occupare l’immobile dovrebbe conservarlo con la dovuta attenzione e riconsegnarlo nelle condizioni pattuite.
È opportuno disciplinare anche eventuali danni che dovessero verificarsi tra rogito e consegna. Immaginiamo, per esempio, che durante il trasloco venga danneggiato il parquet oppure che un mobile urti una porta appena prima del rilascio.
Un verbale fotografico redatto in prossimità del rogito e un secondo controllo al momento della consegna possono essere molto utili.
Non occorre documentare ogni millimetro della casa, ma fotografie datate delle stanze e dei principali elementi consentono di ricostruire con maggiore facilità eventuali variazioni significative.
Conviene redigere un verbale di consegna delle chiavi
Sì. Anche quando tra venditore e acquirente esiste un rapporto cordiale, un semplice verbale evita molte ambiguità.
Nel documento possono essere indicati la data e l’ora della consegna, l’immobile interessato, il numero di chiavi consegnate, eventuali telecomandi, le letture dei contatori e la dichiarazione relativa al rilascio dell’abitazione.
Si possono annotare anche eventuali problemi rilevati durante il sopralluogo.
Il verbale viene normalmente firmato da entrambe le parti, che ne conservano una copia.
Per dettagli è possibile vedere il modello su Nelportafoglio.com. Risulta essere un documento molto semplice, ma segna con precisione il momento in cui l’acquirente ottiene la disponibilità materiale dell’immobile.
Fare un sopralluogo prima di accettare la consegna
Non limitarti a incontrare il venditore davanti al portone e prendere le chiavi.
Entra nell’abitazione e fai un breve sopralluogo. Controlla che le persone abbiano effettivamente lasciato l’immobile e che siano stati rimossi i beni che dovevano essere portati via.
Verifica le condizioni generali delle stanze e confrontale, quando possibile, con quelle concordate.
Controlla inoltre cantina, garage, soffitta, posto auto e ogni altra pertinenza compresa nella vendita. È facilissimo concentrarsi sull’appartamento e scoprire dopo due giorni che la cantina contiene ancora una montagna di scatoloni del precedente proprietario.
Annota infine letture dei contatori e ricevi tutte le chiavi disponibili.
Quali chiavi devono essere consegnate
La consegna dovrebbe comprendere non soltanto le chiavi della porta principale.
Chiedi le copie relative a portoncino condominiale, cancello, garage, cantina, cassetta postale e altre pertinenze. Se sono presenti sistemi elettronici, devono essere consegnati anche telecomandi, badge o dispositivi di accesso.
Può essere utile chiedere al venditore quante copie esistano. Nella pratica non è sempre possibile avere la certezza che nessun duplicato sia mai stato fatto negli anni.
Per questo, dopo avere ricevuto definitivamente l’immobile, molti acquirenti scelgono di sostituire il cilindro della serratura principale. È una precauzione semplice e non implica necessariamente alcuna sfiducia verso il venditore. Una vecchia copia potrebbe essere rimasta a un familiare, a un collaboratore domestico o a qualcuno che si occupava dell’abitazione.
Cosa fare se il venditore chiede una proroga all’ultimo momento
Può capitare che, a pochi giorni dalla data stabilita, il venditore comunichi di non essere ancora pronto a lasciare la casa.
L’acquirente non è obbligato ad accettare automaticamente una proroga. Deve valutare le proprie esigenze e ciò che stabilisce il rogito.
Se entrambe le parti sono d’accordo nel concedere qualche giorno in più, è opportuno formalizzare per iscritto il nuovo accordo, indicando una nuova data precisa e chiarendo l’effetto sulle eventuali penali o altre garanzie già previste.
Evita di modificare verbalmente una clausola dell’atto senza avere prima verificato con il notaio o con un professionista quale sia il modo corretto di documentare la modifica.
Una proroga di tre giorni può sembrare una questione minima, ma se poi diventa una proroga di altre due settimane è importante poter ricostruire esattamente cosa era stato concordato.
Cosa fare se il venditore non consegna le chiavi alla data prevista
Se arriva la data indicata nel rogito e il venditore non libera l’immobile, bisogna prima di tutto verificare esattamente ciò che stabilisce l’atto.
La consegna della cosa rientra tra le obbligazioni del venditore. Se la prestazione non viene eseguita nel termine concordato, può configurarsi un inadempimento o un ritardo nell’adempimento.
L’articolo 1218 del Codice civile stabilisce in generale la responsabilità del debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta, salvo che dimostri che l’inadempimento o il ritardo dipendano da un’impossibilità derivante da causa a lui non imputabile.
La risposta concreta dipende però dal contenuto del contratto e dalla situazione specifica.
È consigliabile contestare tempestivamente il mancato rilascio con una comunicazione formale e rivolgersi al notaio che ha stipulato l’atto o a un avvocato per stabilire il rimedio appropriato.
Si può entrare comunque nella casa perché ormai se ne è proprietari?
Questa è una delle reazioni più intuitive e anche una di quelle da gestire con maggiore prudenza.
Essere proprietari dell’immobile non significa che sia opportuno tentare di risolvere autonomamente una controversia sul rilascio entrando con la forza, cambiando serrature mentre il venditore occupa ancora la casa o rimuovendo personalmente i suoi beni.
Se il venditore non rispetta l’accordo, bisogna utilizzare gli strumenti giuridici appropriati.
Le iniziative di autotutela possono generare ulteriori controversie e problemi che nulla aggiungono alla tutela dell’acquirente.
In caso di mancata consegna, quindi, documenta il ritardo e fatti assistere nella contestazione anziché improvvisare uno sgombero fai da te.
Si può chiedere il risarcimento dei danni per il ritardo
In presenza dei relativi presupposti, l’inadempimento contrattuale può comportare responsabilità per i danni causati.
Pensa al caso di un acquirente che, contando sulla data di consegna indicata nel rogito, abbia organizzato il trasloco e debba poi pagare una seconda movimentazione dei mobili oppure un soggiorno temporaneo in albergo.
Non significa che qualsiasi spesa venga automaticamente rimborsata. Bisogna valutare il contratto, la causa del ritardo, il nesso tra inadempimento e danno e la possibilità di dimostrare le spese sostenute.
Se è stata prevista una clausola penale per il ritardo, il suo funzionamento dipenderà dal testo concordato e dalle regole previste dagli articoli 1382 e seguenti del Codice civile.
Conserva quindi fatture, ricevute e altre prove delle spese direttamente collegate al mancato rilascio.
Perché una penale può essere più pratica della successiva prova del danno
La clausola penale serve proprio a determinare anticipatamente le conseguenze economiche di un determinato inadempimento o ritardo.
Se il rogito prevede, per esempio, una penale giornaliera specificamente collegata alla mancata consegna entro la data concordata, non bisogna ogni volta partire da zero per quantificare il pregiudizio nei termini disciplinati dalla clausola e dalla legge.
Naturalmente la formulazione deve essere accurata. Deve essere chiaro quando la penale scatta, quale importo sia dovuto e se sia stata prevista la possibilità di domandare un eventuale danno ulteriore.
Questo è uno dei motivi per cui è meglio discutere la consegna differita con il notaio prima del rogito, quando esiste ancora il tempo per predisporre una clausola equilibrata.
Cosa fare se la casa viene consegnata danneggiata
Supponiamo che il venditore consegni puntualmente le chiavi, ma durante il sopralluogo l’acquirente trovi un danno che prima non c’era.
Fotografa immediatamente il problema e riportalo nel verbale di consegna. Se possibile, confronta la situazione con fotografie precedenti.
Evita di firmare una dichiarazione generica secondo cui l’immobile viene ricevuto senza alcuna riserva se hai appena rilevato un problema significativo che intendi contestare.
La possibilità di richiedere un intervento o un risarcimento dipenderà dalla natura del danno, dal contratto e dalle circostanze.
Se il problema è rilevante, conviene ottenere rapidamente una valutazione professionale e un parere legale anziché iniziare immediatamente i lavori e perdere la possibilità di documentare lo stato dell’immobile.
Cosa succede se il venditore lascia mobili e oggetti nella casa
Se il rogito stabilisce che l’immobile deve essere consegnato libero da persone e cose, la presenza di beni del venditore può rappresentare un rilascio non conforme a quanto pattuito.
Non dare però per scontato che gli oggetti abbandonati diventino automaticamente tuoi e possano essere eliminati immediatamente.
Documenta ciò che è rimasto e contatta il venditore chiedendo di provvedere alla rimozione entro un termine preciso.
Se il problema è consistente oppure nasce una contestazione sulla proprietà dei beni, è opportuno farsi assistere prima di smaltirli o spostarli definitivamente.
Prevenire è molto più facile: nel rogito o nell’accordo sulla consegna bisogna indicare chiaramente quali arredi rimangono e quali devono essere rimossi.
Quando consegnare le chiavi se esiste un deposito del prezzo
Se le parti hanno scelto di utilizzare il deposito del prezzo come garanzia collegata al rilascio, bisogna rispettare esattamente il meccanismo concordato nell’atto.
Il Notariato indica espressamente tra i possibili utilizzi del deposito l’ipotesi dell’immobile ancora occupato dal venditore, con pagamento subordinato alla consegna della casa libera da persone e cose.
Il verbale di consegna può quindi assumere particolare importanza perché documenta il verificarsi dell’evento al quale le parti hanno collegato lo svincolo delle somme.
Le modalità operative devono essere concordate preventivamente con il notaio, che potrà indicare quali documenti o dichiarazioni siano necessari per procedere secondo quanto stabilito nel rogito.
Consegna posticipata e cambio di residenza
Chi acquista l’abitazione e intende trasferirvi la residenza deve considerare anche i tempi materiali necessari per poter effettivamente utilizzare la casa.
La consegna differita non modifica automaticamente gli obblighi fiscali o amministrativi collegati all’acquisto.
Se l’acquisto beneficia delle agevolazioni prima casa e la residenza deve essere trasferita nel Comune entro il termine previsto dalla normativa, occorre pianificare anche questo aspetto senza confondere la consegna delle chiavi con le specifiche condizioni fiscali dell’agevolazione.
Quando il differimento è molto lungo o crea dubbi sul rispetto di termini fiscali rilevanti, conviene affrontare la situazione con il notaio o con il professionista che segue la pratica.
Cosa controllare il giorno della consegna
Il giorno concordato porta con te una copia del rogito o almeno della clausola relativa alla consegna.
Effettua il sopralluogo di appartamento e pertinenze, verifica che non siano rimaste persone o cose non previste e fotografa le condizioni generali.
Controlla che gli impianti e gli elementi che dovevano rimanere nell’abitazione siano ancora presenti. Rileva i contatori e fotografa i valori.
Ricevi tutte le chiavi, telecomandi e badge e annotane il numero nel verbale.
Se tutto è regolare, entrambe le parti possono firmare una dichiarazione che attesti l’avvenuta consegna.
È una procedura molto semplice, ma chiude in modo ordinato una fase importante della compravendita.
Come evitare problemi quando la consegna viene concordata prima del rogito
La gestione migliore comincia molto prima della firma.
Se il venditore comunica di avere bisogno di tempo dopo il rogito, non rimandare la discussione. Concorda immediatamente quanto tempo, per quale ragione e con quali condizioni.
Comunica l’accordo al notaio affinché possa essere valutato e inserito correttamente nell’atto.
Stabilisci una data precisa, le condizioni di rilascio, la gestione delle utenze e degli eventuali consumi, la presenza di mobili che dovranno rimanere e le conseguenze di un ritardo.
Valuta con il notaio se siano opportune garanzie come il deposito di una parte del prezzo o una clausola penale.
In questo modo il periodo tra rogito e consegna non resta una zona grigia ma diventa semplicemente una fase del contratto già disciplinata.
Come gestire correttamente la consegna delle chiavi posticipata dopo il rogito
La consegna posticipata delle chiavi non è di per sé anomala. Venditore e acquirente possono concordare che la proprietà venga trasferita con il rogito e che la disponibilità materiale dell’abitazione venga attribuita all’acquirente alcuni giorni dopo.
La soluzione funziona bene quando l’accordo è preciso e viene formalizzato. Nel rogito dovrebbe essere indicata una data certa per il rilascio e dovrebbe essere chiarito che l’immobile dovrà essere consegnato nelle condizioni concordate, eventualmente libero da persone e cose.
Quando il periodo di permanenza del venditore è significativo, è opportuno affrontare anche spese, consumi, utenze, responsabilità per eventuali danni e modalità del verbale finale.
Con il notaio può essere valutata l’opportunità di prevedere una penale per il ritardo oppure di utilizzare il deposito del prezzo, che il Consiglio Nazionale del Notariato indica espressamente come possibile strumento di tutela anche quando l’immobile non è ancora libero al momento del rogito.
Alla data concordata è consigliabile effettuare un sopralluogo, controllare abitazione e pertinenze, rilevare i contatori e redigere un verbale di consegna delle chiavi.
Se invece il venditore non lascia l’immobile entro il termine stabilito, non è opportuno risolvere autonomamente la situazione con cambi di serrature o altre iniziative forzate. Occorre documentare il mancato rilascio, contestarlo formalmente e valutare con notaio o avvocato i rimedi previsti dal contratto e dalla legge, comprese eventuali penali e richieste risarcitorie.
In definitiva, il problema non è aspettare qualche giorno dopo il rogito. Il vero rischio è aspettare senza avere stabilito cosa debba succedere. Una data precisa, una clausola chiara e un semplice verbale finale trasformano quella che potrebbe diventare una controversia in una normale consegna programmata. E dopo settimane trascorse tra banca, notaio, scatoloni e trasloco, sapere almeno con certezza in quale giorno si potrà finalmente girare la propria chiave nella serratura non è affatto un dettaglio.
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